Avalúo de Terreno
Objetivo: Valor Actual del Terreno (Método Alternativo, cuando otros métodos no funcionan)
PROYECTO DESARROLLO URBANO LOCAL
PDUL
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miércoles, 15 de septiembre de 2010
jueves, 26 de agosto de 2010
Avalúo Cubículos para Consultorios Médicos
Se trata del avalúo, individual, de un conjunto de cubículos destinados a consultorios médicos, ubicados en una edificación no disponible para viviendas; además, en una zona en la cual se ubican varios centros médicos o clínicos reconocidos por su excelencia.
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“El negocio de General Motors no es hacer autos sino hacer dinero”. Thomas A. Murphy
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“El negocio de General Motors no es hacer autos sino hacer dinero”. Thomas A. Murphy
sábado, 21 de noviembre de 2009
Valor Residual de la Tierra - Método Uso Anticipado
El método de uso anticipado, para obtener el valor del terreno, se presenta así:
Para obtener el precio de venta de las parcelas, se requiere un análisis del mercado del sector y el correspondiente estudio de factibilidad económica del proyecto. Estimar por el método de distribución o directo, el precio más probable de venta por unidad en el mercado analizado.
Estudiar y establecer, basándose en el proyecto o anteproyecto, los siguientes conceptos o partidas:
Número de parcelas, costos de urbanismo (producción), intereses por inversión y tipo de financiamiento, ganancia empresarial (%) y cualesquiera otros conceptos que nos lleven al resultado del VALOR RESIDUAL DE LA TIERRA
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“Los seis años más interesantes de la mujer son los que transcurren para ella entre los 30 y los 45”. Anónimo
Para obtener el precio de venta de las parcelas, se requiere un análisis del mercado del sector y el correspondiente estudio de factibilidad económica del proyecto. Estimar por el método de distribución o directo, el precio más probable de venta por unidad en el mercado analizado.
Estudiar y establecer, basándose en el proyecto o anteproyecto, los siguientes conceptos o partidas:
Número de parcelas, costos de urbanismo (producción), intereses por inversión y tipo de financiamiento, ganancia empresarial (%) y cualesquiera otros conceptos que nos lleven al resultado del VALOR RESIDUAL DE LA TIERRA
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“Los seis años más interesantes de la mujer son los que transcurren para ella entre los 30 y los 45”. Anónimo
lunes, 19 de octubre de 2009
Pérdida de Valor - Fallas de Mantenimiento
En resumen, se establece un coeficiente de DEPRECIACIÓN GLOBAL: combinando la depreciación según el método Ross con el costo del mantenimiento no realizado, basado este último en el presupuesto para las reparaciones de rigor cuyos conceptos y valores deben ser verificados por el tasador responsable del avalúo.
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“Pecar por silencio cuando deberían protestar hace de los hombres cobardes”. Abraham Lincoln
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“Pecar por silencio cuando deberían protestar hace de los hombres cobardes”. Abraham Lincoln
lunes, 5 de octubre de 2009
Método Valor de Punto Promedio
Aplicable en el avalúo de parcelas. Se requiere conocer para su aplicación la Ordenanza Municipal de Zonificación correspondiente.
El cuadro especifica con claridad la metodología.
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El cuadro especifica con claridad la metodología.
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Costo de Construcción - Método de Incidencias
Costo de Construcción – Método de Incidencias
Se presenta un estado demostrativo de las incidencias que conforman un costo de construcción (un valor de avalúo en base a costos de producción).
Se especifican las incidencias y valores por terreno, construcción, equipos, obras diversas y complementarias, etc. así como también el valor estimado del terreno. Todo para obtener el costo por unidad de un conjunto de inmuebles, en este caso, apartamentos.
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Se presenta un estado demostrativo de las incidencias que conforman un costo de construcción (un valor de avalúo en base a costos de producción).
Se especifican las incidencias y valores por terreno, construcción, equipos, obras diversas y complementarias, etc. así como también el valor estimado del terreno. Todo para obtener el costo por unidad de un conjunto de inmuebles, en este caso, apartamentos.
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jueves, 1 de octubre de 2009
CONSTITUCIÓN DE HOGAR - HOMESTEAD
Código Civil venezolano: Artículo 632.- Puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de sus acreedores.
DOCTRINA: El Derecho permite a la persona sacar de su patrimonio algunos bienes para utilizarlos: en su subsistencia y la de su familia, en el techo para cobijarse, y que esos bienes queden libres de la persecución por parte de los acreedores; y que serán, por tanto, en todo caso, intocables. Queda así garantizada la familia libre de amenazas y ejecuciones que la llevaría a la ruina. Basados en todos estos principios humanos nace la institución del HOGAR. Su creación es originaria de los Estados Unidos de América, llamada allí HOMESTEAD.
Este blogger, como Tasador Certificado de Propiedades y Proyectos, ha sido designado en varias oportunidades por tribunales como perito avaluador (Auxiliar de Justicia)), es como tal que tengo ciertos conocimientos acerca de este tema, el cual debe ser de interés para cónyuges responsables y prevenidos. Objetivo: Proteger la casa o apartamento (vivienda principal) de las demandas por deudas no cumplidas.
Información y documentación: Quienes pretendan constituir hogar deben acudir con escrito ante el Juez asistidos por su abogado. Deben presentar una copia certificada del título de propiedad y una certificación expedida por el Registro Inmobiliario que demuestre que no existe gravamen o deudas sobre el inmueble. Así como también una constancia que acredite que este se encuentra bajo el régimen de vivienda principal. Otros recaudos a exhibir son: uno copia certificada del acta de matrimonio de los interesados y de la partida de nacimiento de cada uno de los hijos; aunado al requerimiento expreso de que sea declarada la CONSTITUCIÓN DE HOGAR, previo avalúo o justiprecio del inmueble. El Tribunal al admitir la solicitud ordenará publicar por carteles la solicitud de los cónyuges en un periódico de circulación nacional, durante noventa días, una vez cada quince días. En cuanto al nombramiento del perito avaluador, la designación queda en manos del tribunal.
Al dictar el fallo a favor de los solicitantes, declarando constituido en hogar el inmueble, el Juzgado explicará que el inmueble en cuestión queda excluido del patrimonio conyugal. Lo que significa que el inmueble no podrá ser embargado, rematado o ejecutado por ningún tribunal, ya no es prenda de los acreedores aunque las deudas consten en documentos públicos o sentencias. El tribunal exigirá que la solicitud y la declaratoria se inscriban en el Registro Inmobiliario respectivo y se publique en la prensa.
Este blogger recomienda consultar a un abogado antes de iniciar cualquier gestión.
DOCTRINA: El Derecho permite a la persona sacar de su patrimonio algunos bienes para utilizarlos: en su subsistencia y la de su familia, en el techo para cobijarse, y que esos bienes queden libres de la persecución por parte de los acreedores; y que serán, por tanto, en todo caso, intocables. Queda así garantizada la familia libre de amenazas y ejecuciones que la llevaría a la ruina. Basados en todos estos principios humanos nace la institución del HOGAR. Su creación es originaria de los Estados Unidos de América, llamada allí HOMESTEAD.
Este blogger, como Tasador Certificado de Propiedades y Proyectos, ha sido designado en varias oportunidades por tribunales como perito avaluador (Auxiliar de Justicia)), es como tal que tengo ciertos conocimientos acerca de este tema, el cual debe ser de interés para cónyuges responsables y prevenidos. Objetivo: Proteger la casa o apartamento (vivienda principal) de las demandas por deudas no cumplidas.
Información y documentación: Quienes pretendan constituir hogar deben acudir con escrito ante el Juez asistidos por su abogado. Deben presentar una copia certificada del título de propiedad y una certificación expedida por el Registro Inmobiliario que demuestre que no existe gravamen o deudas sobre el inmueble. Así como también una constancia que acredite que este se encuentra bajo el régimen de vivienda principal. Otros recaudos a exhibir son: uno copia certificada del acta de matrimonio de los interesados y de la partida de nacimiento de cada uno de los hijos; aunado al requerimiento expreso de que sea declarada la CONSTITUCIÓN DE HOGAR, previo avalúo o justiprecio del inmueble. El Tribunal al admitir la solicitud ordenará publicar por carteles la solicitud de los cónyuges en un periódico de circulación nacional, durante noventa días, una vez cada quince días. En cuanto al nombramiento del perito avaluador, la designación queda en manos del tribunal.
Al dictar el fallo a favor de los solicitantes, declarando constituido en hogar el inmueble, el Juzgado explicará que el inmueble en cuestión queda excluido del patrimonio conyugal. Lo que significa que el inmueble no podrá ser embargado, rematado o ejecutado por ningún tribunal, ya no es prenda de los acreedores aunque las deudas consten en documentos públicos o sentencias. El tribunal exigirá que la solicitud y la declaratoria se inscriban en el Registro Inmobiliario respectivo y se publique en la prensa.
Este blogger recomienda consultar a un abogado antes de iniciar cualquier gestión.
miércoles, 16 de septiembre de 2009
Costo de Reposición - Métodos de Depreciación
Aplicables en costos de reposición de maquinarias y equipos industriales.
Línea recta: VAn = Cr[1-(1-r)*n/T]
Kuentzle: VAn = Cr[1-(1-r)*(n/T)²)]
Ross: VAn = Cr[1-(1-r)*((n/T)+(n/T)²)/2]
donde:
VAn es el valor de avalúo en el período n.
Cr es el Costo de reposición.
r es el valor residual
n es el período.
T es el tiempo de la vida útil probable.
En el archivo y por los cálculos en él efectuados, apreciaremos que para demostrar la pérdida de valor de un activo por efecto del tiempo, tratándose de maquinarias y equipos industriales, el más recomendable es el Método Ross.
Se resume: Al comienzo, el rendimiento del activo es alto y su costo de mantenimiento es bajo, a medida que pasa el tiempo va bajando su rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas; todo esto se traduce en una depreciación del activo que sigue una curva con pequeña pendiente al comienzo, moderada en la mitad de la vida útil y una fuerte pendiente al final.
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“El camino que se puede recorrer no es el Camino”.
Lao-Tse 600 A.C.
Línea recta: VAn = Cr[1-(1-r)*n/T]
Kuentzle: VAn = Cr[1-(1-r)*(n/T)²)]
Ross: VAn = Cr[1-(1-r)*((n/T)+(n/T)²)/2]
donde:
VAn es el valor de avalúo en el período n.
Cr es el Costo de reposición.
r es el valor residual
n es el período.
T es el tiempo de la vida útil probable.
En el archivo y por los cálculos en él efectuados, apreciaremos que para demostrar la pérdida de valor de un activo por efecto del tiempo, tratándose de maquinarias y equipos industriales, el más recomendable es el Método Ross.
Se resume: Al comienzo, el rendimiento del activo es alto y su costo de mantenimiento es bajo, a medida que pasa el tiempo va bajando su rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas; todo esto se traduce en una depreciación del activo que sigue una curva con pequeña pendiente al comienzo, moderada en la mitad de la vida útil y una fuerte pendiente al final.
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“El camino que se puede recorrer no es el Camino”.
Lao-Tse 600 A.C.
martes, 1 de septiembre de 2009
AVALÚO APLICANDO REGRESIÓN LINEAL
Se demuestra en este ejercicio de regresión que a mayor área, menor será el precio unitario resultante en el avalúo de un bien inmueble; basado, obviamente, en referenciales diferentes.
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¡Cuarenta es la vejez de la juventud, cincuenta es la juventud de la vejez! Proverbio francés
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¡Cuarenta es la vejez de la juventud, cincuenta es la juventud de la vejez! Proverbio francés
martes, 21 de julio de 2009
Avalúo - Prueba con logaritmo N
Es posible su aplicación en avalúo de terreno; sobretodo si la correlación entre áreas y el valor por metro cuadrado de los referenciales originales es baja. De todas formas, este tipo de avalúo es susceptible de “corrección por área”.
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“No tengo tiempo para tener prisa”. John Wesley, teólogo inglés
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“No tengo tiempo para tener prisa”. John Wesley, teólogo inglés
Avalúo - Base Estadística - Término Central
La hamaca te invita a descansar en la Isla de Margarita - VenezuelaModelo de avalúo con aplicación de análisis estadístico y valor del término central.
Medidas de dispersión. Media recalculada. Requisito: obtención de valores ajustados, corregidos, etc., de acuerdo con reglas y métodos de aceptación general en actividades de tasación de inmuebles.
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“No te preocupes por tu corazón; te durará toda la vida”. Alfredo Bach
Medidas de dispersión. Media recalculada. Requisito: obtención de valores ajustados, corregidos, etc., de acuerdo con reglas y métodos de aceptación general en actividades de tasación de inmuebles.
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“No te preocupes por tu corazón; te durará toda la vida”. Alfredo Bach
lunes, 6 de julio de 2009
Avalúo - Valor de Reposición a Nuevo - Ajustado
Ajustado por estado de conservación de acuerdo con la tabla de Heidecke.
Este método se aplica directamente a la construcción. El Valor de Avalúo Total del Inmueble, se establece, obviamente, con el costo o valor del terreno.
Recomiendo ver la entrada ya publicada: Avalúo Método Ross-Heidecke; es un ejercicio más completo.
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“Si no los puedes convencer…confúndelos” Ley de Truman
Este método se aplica directamente a la construcción. El Valor de Avalúo Total del Inmueble, se establece, obviamente, con el costo o valor del terreno.
Recomiendo ver la entrada ya publicada: Avalúo Método Ross-Heidecke; es un ejercicio más completo.
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“Si no los puedes convencer…confúndelos” Ley de Truman
lunes, 22 de junio de 2009
Avalúo - Prueba con logaritmo N
Avalúo-Prueba con logaritmo N
Es posible su aplicación en avalúo de terreno; sobretodo si la correlación entre áreas y el valor por metro cuadrado de los referenciales originales es baja. De todas formas, este tipo de avalúo es susceptible de “corrección por área”.
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“No tengo tiempo para tener prisa”. John Wesley, teólogo inglés.
Es posible su aplicación en avalúo de terreno; sobretodo si la correlación entre áreas y el valor por metro cuadrado de los referenciales originales es baja. De todas formas, este tipo de avalúo es susceptible de “corrección por área”.
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“No tengo tiempo para tener prisa”. John Wesley, teólogo inglés.
sábado, 6 de junio de 2009
Avalúo - Aprovechamiento y mejor uso del terreno
Se demuestra que se partió de una premisa falsa: se aplicó un precio unitario igual para dos inmuebles, los cuales fueron desarrollados con diferentes porcentajes.
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!Ojo a las situaciones inesperadas; en ellas se encierra nuestra gran oportunidad! Pulitzer
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!Ojo a las situaciones inesperadas; en ellas se encierra nuestra gran oportunidad! Pulitzer
viernes, 5 de junio de 2009
viernes, 29 de mayo de 2009
Avalúo con corrección de área
Tesis Barroso y Wishler.
El valor por metro cuadrado, bien sea de terreno, o combinado de terreno con construcción, decrece una vez que se duplica el área total en un 6%, 8%, 10% ó 12%. Dependiendo, por supuesto, de su ubicación, zona, desarrollo urbano, etc. (Ver detenidamente la introducción del ejercicio).
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“No hay mayor pobreza que la soledad”. María Teresa de Calcuta
El valor por metro cuadrado, bien sea de terreno, o combinado de terreno con construcción, decrece una vez que se duplica el área total en un 6%, 8%, 10% ó 12%. Dependiendo, por supuesto, de su ubicación, zona, desarrollo urbano, etc. (Ver detenidamente la introducción del ejercicio).
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“No hay mayor pobreza que la soledad”. María Teresa de Calcuta
lunes, 25 de mayo de 2009
Avalúo Construcción – Aplicación Ross-Heidecke
Modelo combinado de Costo de Reposición de la Construcción con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.
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¡No se enoje, desquítese! La constante de Kennedy
miércoles, 29 de abril de 2009
Avalúo de terrenos - Correctivo Frente con Fondo
AVALÚO DE TERRENOS – CORRECTIVO POR RELACIÓN ENTRE FRENTE CON FONDO
FM = Factor correctivo por medidas.
Fondo Normal: Corresponde a la parcela promedio del sector. En caso de desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5
FM: La raíz cuadrada de la siguiente ecuación: [(Frente Real * Fondo Normal)/Área del Terreno]
Caso: Frente Real, 8 mts.; Fondo Real, 30 mts.; Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.
FM = Raíz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82%
El avalúo proveniente de referenciales u otros métodos utilizados, por la aplicación del
presente correctivo se reduce a un 82%.
“Muchas cosas pequeñas se han vuelto grandes con buena publicidad”
Mark Twain
FM = Factor correctivo por medidas.
Fondo Normal: Corresponde a la parcela promedio del sector. En caso de desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5
FM: La raíz cuadrada de la siguiente ecuación: [(Frente Real * Fondo Normal)/Área del Terreno]
Caso: Frente Real, 8 mts.; Fondo Real, 30 mts.; Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.
FM = Raíz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82%
El avalúo proveniente de referenciales u otros métodos utilizados, por la aplicación del
presente correctivo se reduce a un 82%.
“Muchas cosas pequeñas se han vuelto grandes con buena publicidad”
Mark Twain
martes, 28 de abril de 2009
Valor futuro ingresos con declinación constante
Valor futuro de una serie de ingresos con declinación constante.
Future Value of Geometrically Declining Oil or Gas Revenue
Caso - Un pozo de gas, nuevo, ha sido proyectado para generar en su
primer año ganancias netas por US$ 200.000, el agotamiento estimado
es de 10% en cada uno de los siguientes 10 años. Si dichos ingresos
netos se reinvirtieran oportunamente con un rendimiento de 15%, cual
sería el valor futuro?.
Solución:
Ecuación para r = 0,90 y x = (1+0,15-0,90)/0,90 = 0,27777 = 27,77%
F = $200,000(0,90^9) (F/A27,77,10) = $2,957,389,25
1er. factor=0.3874
2do.factor =38.168
factores combinados = 14,78694624
Resultado $2.957.389,25
“Amo a quienes anhelan lo imposible”.
Wolfgang Goethe
Future Value of Geometrically Declining Oil or Gas Revenue
Caso - Un pozo de gas, nuevo, ha sido proyectado para generar en su
primer año ganancias netas por US$ 200.000, el agotamiento estimado
es de 10% en cada uno de los siguientes 10 años. Si dichos ingresos
netos se reinvirtieran oportunamente con un rendimiento de 15%, cual
sería el valor futuro?.
Solución:
Ecuación para r = 0,90 y x = (1+0,15-0,90)/0,90 = 0,27777 = 27,77%
F = $200,000(0,90^9) (F/A27,77,10) = $2,957,389,25
1er. factor=0.3874
2do.factor =38.168
factores combinados = 14,78694624
Resultado $2.957.389,25
“Amo a quienes anhelan lo imposible”.
Wolfgang Goethe
jueves, 23 de abril de 2009
AVALÚO - MÉTODO DE LA RENTA O INGRESO
El presente ejercicio está basado en parte, y aplicando por analogía, los artículos 29, 30 y 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de la República Bolivariana de Venezuela. Fórmulas e instructivo en el archivo que se recomienda consultar. Espero cualquier comentario al respecto.
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