El propósito de obtener una vivienda propia para una familia de clase media en Venezuela, ha pasado de ser un plan de vida tangible, a un sueño casi inviable para un alto porcentaje de esa población. En enero del año 2015, el promedio del costo del metro cuadrado de una vivienda en el Área Metropolitana de Caracas era de 252.851 bolívares y para junio de este año alcanzaba a 603.368 bolívares, un aumento superior a 100%.
Esto quiere decir, que el promedio del costo de las viviendas que están en oferta en la Gran Caracas, es de 60 millones de bolívares. El estimado corresponde a las cifras promedio que maneja la Cámara Inmobiliaria Metropolitana de acuerdo a la oferta que existe en el mercado inmobiliario durante el primer semestre de 2015. Un apartamento en la parroquia La Candelaria puede costar aproximadamente entre 40 a 50 millones de bolívares, mientras en urbanizaciones del este, entre 200 y 600 millones, en tanto que otras opciones de mayor nivel, que no se publican, se tasan en dólares.
En el marco de las distorsiones que se han generado en la economía venezolana, la situación de la vivienda registra una serie de factores que hacen muy compleja esta área fundamental para el desarrollo de las ciudades. Aquiles Martini, quien hasta hace poco presidió la Cámara Inmobiliaria y actualmente encabeza la Comisión de Infraestructura y Vivienda de Fedecámaras, identifica una serie de aspectos que han generado la actual situación en los que se suman: la alta inflación, escasez de materias primas, leyes que limitan la inversión inmobiliaria, el déficit en la construcción de viviendas, falta de planificación urbana y las intervenciones sobre promotores y constructores
Un elemento que contribuye a la poca oferta de inmuebles, ha sido también la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda aprobada en 2011. En 1998 las viviendas en alquiler representaban 30% de la demanda residencial, mientras que en 2015 es menos de 1%, según cifras que maneja la Asociación de Propietarios de Inmuebles. En la actualidad se procesan 45 mil juicios de inquilinato y 11 mil procedimientos administrativos, la mayoría de las causas es por incumplimiento de pago de los inquilinos y la negativa a abandonar el inmueble. Vale destacar que 65% de los inmuebles de vivienda arrendados en la actualidad se encuentran en sectores populares.
El déficit
Las necesidades habitacionales, cuando se inicia el gobierno bolivariano en 1999 era de un millón 900 mil viviendas. A partir de 2009, con el programa Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV), el déficit llegaba a 2 millones 700 mil viviendas, mientras que para 2015 está llegando a 2 millones 900 mil viviendas. Ese déficit se incrementó, a pesar del gran volumen de unidades construidas entre 2011 y 2014 por el sector público a partir de la GMVV.
Según explica Martini, al déficit que se arrastraba se le suman las necesidades de nuevas viviendas que se generan por el crecimiento anual de la población en el país que demanda de 120 unidades nuevas por año.
De acuerdo a las cifras oficiales recopiladas por la CIV, basadas en los informes del BCV, INE y Cámara de la Construcción, entre 2011 y 2015, se construyeron en Venezuela 718.414 viviendas. Hay que destacar que ese monto significativo por el aporte de las viviendas construidas por GMVV, incluye lo aportado por el sector privado.
Sin embargo, precisa Aquiles Martini, que a las cifras que ofrece el BCV sobre construcción de viviendas, se fue modificando a partir de 2009 y a la data se le agregaron las viviendas remodeladas que forman parte de programas sociales como Barrio Tricolor, sustitución de ranchos por casas, programas manejados por los Consejos Comunales, con la data que aportan esos organismos. De tal manera que en la cifra no se discrimina ese tipo de programas de aquellas que son realmente nuevas viviendas.
Las estimaciones para obtener la cifra real de nuevas viviendas, de acuerdo a cálculos de la CIV, habría que restar aproximadamente dos terceras partes de la cifra total, lo cual reduciría la cifra en 400 mil viviendas aproximadamente.
Sector privado
La Cámara Inmobiliaria registra 18 trimestres consecutivos de caída en la construcción de viviendas nuevas del sector privado. De cerca de 70 mil viviendas que construía el sector privado en promedio en años anteriores, en 2014 apenas se lograron construir 15 mil viviendas. Explica Martini que además hay que tomar en cuenta que muchos de los urbanismos que se suman a las viviendas construidas en ese año, ya habían sido desarrolladas en años anteriores y sostiene que en 2015 la cifra de construcción privada será aún más baja. De acuerdo a los registros de la Cámara de la Construcción, la caída del sector en el primer semestre de 2015 es de 25%.
Al revisar los números de la GMVV también se observa una caída a partir de 2014 cuando se construyeron 126 mil unidades (público y privado) mientras en lo que va de 2015 la producción hasta el 28 de julio era de 44.293 viviendas, sumando ambos sectores.
A juicio de Aquiles Martini uno de los factores que generó esta caída en el sector privado, además de la falta de materias primas como la cabilla que proviene de Sidor y el cemento, cuya producción igualmente está en manos del Gobierno, han sido las intervenciones de los proyectos privados y las leyes regulatorias.
Una de estas leyes, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria aprobada en 2012, según opina el especialista, parte de la mala fe hacia el promotor y el constructor y contiene una serie de enunciados que hacen inviable la construcción de viviendas. Esta ley regula toda la aparte de construcción de viviendas, los precios, las fórmulas en que se pide el dinero, y hace al constructor el responsable penal de los retrasos que puedan ocurrir, así por ejemplo, tengan su origen en la falta de insumos.
Según la CIV la falta de insumos también está vinculada a la caída de la producción que ha afectado a Sidor, que de 4,5 millones de toneladas que producía en 2008 cuando no había sido estatizada por el Gobierno, en 214 se reportó una producción de un millón de toneladas, y este año está reportando una caída mayor. Esa caída también ha afectado la producción del sector público.
Precios tope
Otro aspecto que destaca Martini es que se le puso un techo al valor de la vivienda que el Gobierno le reconoce al sector privado, por ejemplo, en el plan "0800 mi hogar" se establece un tope de una banda que va desde 747 mil bolívares hasta un millón 250 mil bolívares. "Obviamente que construir a esos precios a la realidad de hoy resulta inviable" señala.
Para explicarlo, Martini pone como ejemplo que un ascensor que se calculó a 6,30 por dólar ahora hay que pagarlo a precio del mercado paralelo. Una cabilla que está regulada en 10 bolívares el kilo ahora hay que pagarla en el mercado negro en 10 a 15 veces más del valor regulado. Lo mismo sucede con el cemento, con los componentes para el baño, con los cables, tuberías etc.
Aún así, partiendo de que existiese una vivienda a un costo de un millón de bolívares, según los precios del Gobierno, un comprador con ingresos medio, podría obtener un crédito máximo de 500 mil bolívares, pero entonces tendría que poner de su bolsillo otros 500 mil bolívares, precisa Martini.
El tope máximo que presta la banca pública a través de los fondos propios de la cartera de la banca son 3 millones de bolívares. Pero el solicitante debe ganar 15 salarios mínimos, esto es 120 mil bolívares mensuales, y solamente 2% de la población tiene ese salario, según el INE.
"La vivienda tiene un precio referencial y es el activo más importante de la familia venezolana y la tiende a valorizar o bien en moneda extranjera que hoy es legal o en su valor de reposición. Entonces nadie va a vender su casa en un bolívar si la nueva le va a costar tres bolívares".
Expropiaciones
El domingo 31 de octubre de 2010, a través del programa "Aló Presidente", el fallecido presidente Hugo Chávez anunció la expropiación de varios urbanismos privados en todo el país que se encontraban en proceso de construcción y preventa. Un informe elaborado por el investigador y experto en políticas públicas en materia de vivienda, Miguel Méndez Rodulfo, explica en un informe elaborado sobre ese proceso expropiatorio que "mediante varios decretos, emitidos en noviembre y diciembre de ese año, se fueron afectando, primero los urbanismos denunciados en la alocución presidencial y luego otros conjuntos, hasta que finalmente sumaron 57 desarrollos los que fueron objeto de esta medida".
"La expropiación comprendió medidas de ocupación temporal de las sedes administrativas de las empresas y multa de 5.000 unidades tributarias. En los hechos, la expropiación significó la confiscación de los lotes de terrenos, edificios de viviendas, áreas comunes, almacenes, depósitos, oficinas, maquinarias, materiales, equipos y vehículos, cualesquiera otros bienes muebles o inmuebles, maquinarias, equipos industriales y de oficina, implementos de trabajo y otros materiales dispuestos para la construcción del desarrollo mencionado" indica el informe del especialista.
Uno de los argumentos expuestos por el Presidente Chávez, era que: "Esos desarrollos están paralizados y la gente ya pagó, ahora nosotros expropiamos, vamos a terminarla, vamos a readecuar los precios, vamos a multar estas empresas y vamos a entregarlas". En su intervención expresó: "Ordené a la Fiscalía General de la República, para que actúe de inmediato contra las empresas involucradas en las estafas, congele cualquier bien o cuenta bancaria, para evitar su movilización y garantizar que las personas que han depositado sus recursos puedan recuperar su dinero".
El informe de Méndez indica que la mayoría de los urbanismos estaban avanzados en 75% y los compradores de esos conjuntos habrían de esperar al menos un año y medio para finalmente recibir su vivienda.
En junio de 2014, muchos propietarios de la clase media y media-baja, con opción para adquirir vivienda en los urbanismos intervenidos, entre 2010 y 2013, introdujeron un recurso ante el Tribunal Supremo de Justicia solicitando la acción de nulidad de la Resolución 061. Dicha resolución afectó a 20 mil familias de todo el país. Actualmente se espera el dictamen del TSJ, indica el informe.
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